【案例分析】小产权房

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      “小产权房”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。一般来说，小产权房是指在集体所有土地上开发建设的，向本集体经济组织成员之外的不特定人员进行销售的房屋。这些房屋的土地没有经过国家的规划，也没有缴纳土地出让金和相关税费等费用，所以无法获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，不受法律保护。

      小产权房价格非常便宜，只有同样位置商品房价格的40%至60%。之所以这样便宜，是由于小产权房没有交纳土地出让金和各种房地产税费。2011年，中国有土地使用权出让收入27010亿元，占全国财政收入（10万亿）的27%左右。从地方财政收入的比例上看，土地出让金所占比例更高。在许多地方，土地出让金占地方财政收入比例都超过50%以上。同时，根据财政部最新发布的《2011年税收收入增长的结构性分析》报告及相关政府部门公布的统计数据，有多位业内人士测算，2011年征收的房地产契税2764亿、房产税1102亿、土地使用税1222亿、土地增值税2063亿，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金，超过全年房地产5.9万亿销售额的60%以上，还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。

      小产权房不可能是完全的某些贪婪的“个人”意志和喜好产物。虽然中央及地方政府对待小产权房的态度是“严防死守”，但最基层的乡镇政府却支持开发这类住宅，他们或默认或明确，有时甚至直接是小产权房建设的组织和实施者。除了现实中确实的居住需求，乡镇政府也有自己的需求。其作为集体土地的所有者，却没有出让土地使用权的权力，无法享受土地出让金收益。因此，默认或鼓励小产权房从而“创收”，无非都是一种与上级政府在土地收益上“争利”的表现和努力。这无疑是因为我国的二元土地制度造成了土地收益的巨大差别。国家可以为了公共利益的需要，依法在给予补偿的基础上征收集体土地。强制征收制度对什么情况属于公共利益的规定不甚具体，而补偿则与市场价格相差甚远。国务院发展研究中心的一项调查显示，农民在土地被征收后拿到的补偿款，只占整个土地增值收益的5%-10%。结果就是，农民发现，本来属于自己的土地是那么值钱的，自己所得却相比非常少，这太不公平啦！与其被征收，让开发商赚大钱，为什么同样是一块地，同样是建房子，我不自己发家致富呢？

思考：

      1.小产权房和大产权相比，消费者剩余和生产者剩余会有什么不同？

      2.小产权房和大产权房哪个更有效率？是否存在着无谓损失？

      3.你认为应该对小产权房采取什么样的政策？