房产税调控作用或被夸大：一年的税不抵一月房租

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2012年2月23日，上海市民在办理房产税业务。专家认为房产税扩大征收范围势在必行。新华社发
　　开征房产税势在必行，税源稳定适合地方政府征收，但相关配套政策的完善，亦不容忽视。
　　2011年初，上海、重庆在全国率先开征房产税。而今2年多过去，试点效果如何？官方屡屡表态试点城市将扩围，下一个城市会“花落谁家”？一直备受各方关注。
　　事实上，房产税由来已久。
　　1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。但是条例规定，对于非经营性房产，即住宅是免税的。
　　自2010年中旬以来，为了遏制房价上涨，中央和地方政府密集出台了一系列地产调控政策，但房价涨幅仍超出老百姓的预期。由此，社会各方关注的目光逐渐集中到房产税身上。
　　2011年，上海、重庆两个城市开始试点，试点之初反对声和赞成声都很大。而纵观两年多来的效果，两个试点城市房价涨幅明显，调控房价的作用显然并未达到；征收的税额也非常低，占一年财政收入的百分之零点几，几乎可以忽略不计。重庆2011年、2012年房产税收入分别为9000多万元；近2亿元。这样的数据，与财政收入比只是九牛一毛。
　　来自上海的业界说法如出一辙。
　　征收房产税对抑制房价是否有用？
　　数据显示，2011年，上海商品房成交均价为15743元/平方米，2012年为15130元/平方米，而2013年至今为17840元/平方米，从征收房产税到现在，房价涨幅13%。
　　相比之下，重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米，2012年为6736元/平方米，2013年至今为7060元/平方米，变动不大。
　　中国财税法学研究会会长、北京大学教授刘剑文认为，房产税只是一个税种，其主要功能是组织财政收入，调控功能是次要和补充性的，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生“一剑封喉”的作用。因此，不宜夸大房产税对房价的调控作用。
　　尽管收效甚微，然而，关于房地产试点扩围的声音却越来越大，官方表态的次数也越来越密集。房产税这只“靴子”究竟何时落地，目前似乎已渐明朗。
　　今年8月，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。从以上两个关键经济部门一把手的表态中，不少业内人士由此推断，房产税扩大征收范围势在必行。
　　据统计，在过去的十个月当中，这已经是第八次提及扩大房产税改革试点了。对于现下是否是房产税开征的最好时机，各位业内专家观点不一，主要还是围绕征税的目的、程序而展开激辩。
　　刘剑文主张，税收征收应该回归到正常程序，回归到法治思维，由人大主导立法来进行解决。“房产税的开征，主要是给地方财政增收，其前提是当前土地财政的路子已经走不太远，而地方债务已经达到一定规模。因此，通过征收房产税，以解决地方政府财政收入的不足。”
　　中央财经大学教授曾康华也认为，“十二五”后期，全国推广房产税试点是必然。目前省以下的政府税源不平衡，实行房产税之后，税源稳定，适合地方政府征收。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]则预测，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市和准备充分的二三线城市”为主。
　　当然，征收房产税显然还需要一些配套制度。比如免税面积的设定；一些公房改私房以及产权复杂的房子的定性；首次刚需购房群体尚有大量贷款压力，这部分房产怎么收税等等，一切有待配套政策来兼顾。
　　【改革猜想】
　　房产税将以什么方式征收？
　　胡怡建(上海财经大学公共管理学院教授)：房产税要解决什么问题，现在各方意见分歧比较大。目前，上海和重庆的方案不是特别合理，但是具备可操作性。房产税从试点城市拓展到其他城市，分步推进。
　　房产税对买房者有何影响？
　　胡怡建：房产税是在持有环节增税，增加了购房后的日常支出。房产税会不会影响购房者的积极性？这就需要看房价的走势，房产税大致是0.5%左右，而今年的房价比上年上涨12%左右，按照这种情况看，购房者会认为房产税也不算多。当然，房产税会影响购房者的心理选择。
　　改革试点
　　交一年房产税抵不上一个月房租
　　2013年4月，家住上海嘉定区的何女士打算再购买一套房子。
　　在这之前，她和爱人已经花了300余万元，在嘉定区买了一套167平方米的三居室。随着贷款即将还清，手上又有了一点儿余钱，夫妻俩商量后，发现也没别的投资可做，看上去房价还涨得不错，于是觉得还是买房比较好。显然，房产税不会打消她购房的热情。
　　购房者
　　一年房产税1680元
　　何女士单位在虹口区，于是把看房的区域限定在这里。当然，房子的价格是非常重要的考量因素。每当看房，何女士都会问工作人员，除了房价之外，包括房产税在内的各种税费是多少？
　　找了几个月，7月份的时候，何女士看中了虹口区玉田新村的一套30平方米的房子。“交钱之前我专门咨询了中介公司人员，算下来我这套房子一年的房产税才1680元。”何女士表示，这个地段的房子租出去之后，一个月租金也在2500元以上。一年1680元的房产税，实在是无伤大雅。
　　这1680元的房产税是怎么算来的？
　　根据上海市房产税征收细则，从2011年1月28日起，购买的住房将视作新购房，被纳入收税对象，对存量房不征税，起征点为人均60平方米。
　　具体来说，以一个三口之家为例，若存量房加新购房，人均低于60平方米，则新购的房子也不用交税。
　　若存量房加新购房，人均大于60平方米，则超出部分需要缴纳房产税。
　　若存量房面积已经高于人均60平方米，如一个三口之家拥有一套200平方米的房子，则其新购买住房需按全面积交税。
　　“尽管我们家两套房总面积已经达到197平方米，超过120平方米的免税额77平方米。但按照上海的政策，第一套房不计入纳税范畴，因此，只有第二套30平方米的住房纳税。”何女士说。
　　此前上海发布的政策显示，2013年度上海房产税税率价格线上调为27740元/平方米。何女士的住房为均价2万元/平方米，适用于0.4%的税率。按照规定，何女士的应缴税额为30平方米×20000元×70%×0.4%=1680元。
　　何女士表示，这点儿税收，自己在缴纳契税时一并交了，因为额度很低，不查税单根本记不清交了多少钱。
　　地方政府
　　房产税占财政不到1%
　　房产税的纳税额较低，需要纳税的住房套数也并不多。上海市税务局去年11月公布，截至2012年11月24日，全上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税。
　　房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。2012年上海市地方财政收入3743.71亿元，其中房产税24.6亿元，房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%。而今年前5个月，上海的土地出让收入已高达515亿元。
　　房产税额为何这么低？上海一家中介公司负责人表示，由于有人均60平方米的免税面积，因此大部分购房者基本不用交税。
　　购房者会否通过一些手段避税？就何女士而言，1680元房产税远低于房租收入，与房子增值价格更是遥不可及。而且交税也比较方便，可通过银行直接划账，没有避税的必要。
　　一边是房价仍在涨，一边是收上来的房产税数量极少。如何评价房产税的实施效果？记者采访上海市财政局、税务局，均对此不予评论。
　　此前上海多部门在回答记者提问时曾表示，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。同时，通过征税增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
　　对于房产税的用途，上海市政府解释说，这属于地方财政收入的部分，将用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。
　　新京报记者 蒋彦鑫李丹丹
　　【扩大房产税试点“雷声渐密”】
　　2012年11月

　　时任财政部部长谢旭人提出，房产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房产税改革。

　　2012年底

　　住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。

　　2013年2月底

　　时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　5月

　　国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房产税改革试点范围。

　　6月

　　国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面征房产税技术条件基本具备。

　　7月

　　国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　8月

　　财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。




来源：新浪网

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